Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Санкт-Петербурге
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Санкт-Петербурге». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Мы занимаемся вопросами согласования перепланировок более 15 лет. Готовы оказать помощь как в обычном, так и в судебном порядке. Наши услуги прошли аттестацию Санкт-Петербургским Центром сертификации «Петербургская марка качества».
Согласование перепланировки. Делать или нет?
Юридически согласовывать будущую или уже выполненную перепланировку надо обязательно. Почему? Жилищный кодекс говорит о том, что жилой фонд — это всенародное достояние, и использовать его надо только по прямому назначению в соответствии с проектной документацией. Любое отступление от проекта наказывается: может быть наложен штраф и предъявлено требование о приведении помещения в исходное состояние, а если согласование перепланировки квартиры (помещений) все равно не проводится — в судебном порядке квартира может быть выставлена на торги, и новый ее владелец все равно обязан либо согласовать новый проект (если он не противоречит строительным нормам и правилам), либо привести помещение в исходное состояние, как указано в документации.
Подобные правила касаются и нежилого фонда.
Фактически надо понимать что можно и что нельзя. Конечно же, нельзя сносить несущие конструкции зданий, влияющие на всю прочность дома, нельзя без расчетов сносить и переносить межкомнатные стены, окна, нельзя прикасаться к вентиляционным шахтам многоквартирных домов и т.д. Конечно, если перенесли встроенный шкафчик или сделали антресоль — грех небольшой. И очень теоретически — если о мелочи никто не узнает, может и ничего страшного… Но…. Соседи в доме всегда бдительные, а у кого ЖСК или ТСЖ — тем более. И если станет известно любым способом о перепланировке жилых или нежилых объектов в ПИБе (БТИ), «мало не покажется». Нужно будет срочно делать оформление перепланировки квартиры, помещения, здания.
Если с объектом недвижимости решили что-то делать (продавать, дарить и пр.), приобретатели квартир просят документы и планировки.
Приятное: при ипотеке ряд банков закрывают глаза на перепланировки, но могут выписать предупреждение и поставить сроки согласований или выполнения иных условий. Звоните, обсудим.
Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?
Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.
Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:
- при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
- при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
- при эксплуатации и обслуживании МКД;
- на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.
Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Этапы согласования нежилой перепланировки
Чтобы согласовать перепланировку нежилого помещения, потребуется пройти следующие этапы:
- Предварительная оценка проекта (до 3 дней). Заказчик должен предоставить имеющиеся у него документы. Специалист оценивает возможность внесения изменений, рассчитывает сумму к оплате.
- Подготовка исходно-разрешительной документации (до 30 дней). Специалист заказывает необходимые документы для согласования перепланировки: технический паспорт, выписку о состоянии постройки, поэтажные и ситуационные планы, т.д.
- Техническое обследование объекта (до 10 дней). Цели исследования: выявить возможное вмешательство в капитальные стены, оценить состояние конструкций, подобрать подходящие конструктивные решения. По результатам обследования выдается соответствующее заключение.
- Разрабатываем проект перепланировки (до 14 дней). Пакет документов для согласования включает текстовые и графические составляющие, однозначно отражающие предстоящие изменения.
- Экспертиза конструктивных решений (до 30 дней). Эксперты проверяют соответствие конструктивных решений СНиП и ГОСТ.
- Предварительное согласование (до 30 дней). На этом этапе получают разрешение пожарной службы, управляющей компании и других контролирующих организаций.
- Акт рабочей комиссии (до 30 дней). Документ подтверждает, что все внесенные изменения соответствуют требованиям.
- Получение новых документов на объект (до 30 дней). Внесенные изменения вносятся в Единый Государственный Реестр, оформляется новый техпаспорт.
Что именно нуждается в согласовании при перепланировке
Следующие работы, касающиеся нежилого объекта, должны пройти предварительное одобрение со стороны государственных органов и комиссий до начала строительных работ:
- любое изменение планировки нежилого помещения, здания, сооружения;
- обустройство окон, дверей, крыльца, проемов, витрин;
- установка навеса или козырька;
- обустройство отдельного входа, пандуса;
- присоединение самовольно построенного чердака, мансарды, подвала, пристройки;
- установка террас, летних кафе, ресторана, веранд, магазинов;
- работы по реконструкции промышленного, административного, нежилого помещения, здания сооружения.
При возникновении различных вопросов или для уточнения информации наши специалисты готовы дать бесплатные консультации.
Самовольная перепланировка нежилого помещения – риски и последствия
Нежилые помещения чаще всего являются объектами коммерческой деятельности, а значит в них подолгу находится персонал и регулярно приходят посетители. В связи с этим, требования к такой недвижимости являются более строгими и отличаются от санитарно-эпидемиологических и пожарных норм для обычных жилых домов, а несоблюдение этих норм или самовольное изменение объекта без согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме или нежилом здании может повлечь за собой следующие последствия для владельца:
- в случае проведения работ по перепланировке без согласования в соответствующих инстанциях могут быть нарушены строительные и другие нормы, в результате чего помещение может представлять опасность для людей, которые будут в нем находиться, стать причиной разрушения части здания и т.д.;
- в результате жалобы соседей в прокуратуру или административные гос. инстанции владельцу может быть предъявлено требование, обязующее вернуть помещению первоначальный вид;
- в соответствии с законодательством РФ, за выполнение перепланировки без согласования с государственными инстанциями предусмотрено наложение штрафа, размер которого зависит от различных факторов, в том числе и от того физическим или юридическим лицом является его владелец.
Как узаконить перепланировку нежилого здания
Согласование перепланировки помещений подразумевает выполнение комплексных работ, которые связаны с согласованным изменением назначения объекта и размеров затронутой зоны. Для их выполнения необходимо отображать предназначение нежилой зоны, т.е. под какие цели в дальнейшем Вы планируете использовать данное пространство. Исходя из этих условий, ведется проектирование и определяется перечень инстанций, которые должны утвердить перепланировку данного помещения, и для дальнейшего его согласования.
Так как нормативы для нежилых зданий предусматриваются по назначению помещения СТОИМОСТЬ И СРОКИ проектирования рассчитываются ИНДИВИДУАЛЬНО.
Задать вопрос
Как узаконить через суд
Если работы произведены без согласования, то перепланировку нужно узаконить. В противном случае собственника могут обязать привести помещение нежилого здания или жилого дома в первоначальное состояние.
Есть 2 варианта: заказать и согласовать проект уже после выполнения работ или обратиться в суд с иском о сохранении в перепланированном виде.
Первый способ может подойти только в том случае, если предварительное согласование проекта в Центре эпидемиологии и администрации не нужно. Конечно, можно попробовать выполнить всю бюрократическую процедуру, но шансы получить одобрение ничтожно малы.
По общим правилам, узаконивание перепланировки, произведенной без согласования, осуществляется в судебном порядке.
- оформите проект перепланировки;
- подготовьте исковое заявление;
- подайте иск, подкрепленный пакетом требуемых документов в суд;
- получите судебное решение.
Цена на согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
Стоимость работ при согласовании перепланировки в нежилом здании обычно является ниже, чем в для встроенных помещений в жилом доме. При наличии квартир над нежилым перепланируемым помещением необходимо учесть шумоизоляцию потолка, сделать расчет индекса изоляции воздушного шума, выполнить другие требования государственных органов.
Необходимо обращаться к специалистам по согласованию в инстанциях перепланировки нежилых помещений в Санкт-Петербурге и Ленинградской области при:
- снесении внутренних перегородок. Внимание! Несущие перегородки сносить нельзя;
- при добавлении перегородок;
- при остеклении балконов, лоджий;
- при ремонте с переносом сантехнических приборов или установке новых раковин;
- при переносе или устройстве дверного проема, одного или нескольких.
Согласование перепланировки нежилых помещений в СПБ
Компания Эверест оказывает профессиональные услуги в сфере перепланировки нежилых помещений в СПб с 2007 года. Мы на 100% гарантируем: соблюдение законодательства РФ, положительный результат, быстрые сроки и выгодные цены.
Что такое перепланировка
Перепланировкой объекта, находящегося в жилом доме или нежилом строении, называется любое изменение, касающееся архитектурных форм или инженерных сетей коммуникаций, противоречащее утверждённой планировке.
Процесс может включать в себя:
- изменение расположения, перенос или возведение новых стен, несущих конструкций, окон, дверей;
- увеличение или уменьшение высоты;
- перенос или демонтаж сантехнических систем;
- работы по демонтажу и установке сетей электропитания, вентиляционных шахт, приточной вентиляции и т.д.
Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах
Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.
На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.
Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.
Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.
Чтобы узаконить будущую перепланировку, собственнику помещения или посреднику, необходимо придерживаться следующего порядка перепланировки помещений для согласования:
- подготовить всю необходимую документацию;
- сдать её на проверку в уполномоченный орган администрации. Это можно сделать при личном приёме или через МФЦ;
- согласование проводится в течение 45 календарных дней. По истечении этого времени собственник получит на руки либо положительное решение, либо отказ. При решении в пользу собственника он может приступать к ремонтным работам;
- проведение самой перепланировки в установленные сроки. Они приблизительно прописываются в проектной документации;
- теперь нужно пригласить приёмочную комиссию для согласования уже проведённых работ. Они сверяют техническую и проектную документацию с тем, что видно;
- если вопросов и недочётов нет, эксперты составляют акт и подписывают его;
- с этим актам, а также с техническими документами на помещение, собственник снова посещает МФЦ. Комплект документов он отдаёт для передачи в Росреестр;
- после проведения всех регистрационных процедур, Росреестр зарегистрирует право собственности с обновлёнными данными. Выписку из ЕГРН собственник получит на руки.
Если помещение располагается в нежилом здании, порядок действий может несколько отличаться.
Как согласовать перепланировку нежилого помещения
Стоит отметить, что согласование перепланировки нежилого помещения гораздо более трудоёмкий процесс, нежели согласование перепланировки квартиры. К нежилью, со стороны государственных инстанций, применяются гораздо более высокие строительные, санитарные, пожарные нормы. В дальнейшем, в этих помещениях длительное время будут работать люди, приходить посетители. Именно заботой об их безопасности и здоровье объясняются повышенные требования. Во многом эти требования зависят от назначения помещения. Скажем, согласование перепланировки кафе или ресторана будет на порядок сложней, чем согласование офисного помещения.
Для того, чтобы успешно согласовать перепланировку нежилого помещения недостаточно быть компетентным в жилищном законодательстве и хорошо разбираться в архитектурно-строительных, санитарных и противопожарных нормах и правилах. Помимо этого необходимо знать все тонкости и нюансы процесса согласования в государственных структурах и иметь достаточный опыт общения с многочисленными чиновниками. Без налаженных контактов и понимания процесса согласования изнутри достичь успеха, зачастую, не представляется возможным. Поэтому в данном вопросе, мы рекомендуем обращаться только к компетентным специалистам.
Классификация нежилых помещений по сложности согласования
Ниже приведена градация по сложности согласования нежилых помещений (от менее сложных к более сложным). Наиболее трудоёмким является согласование перепланировок для медицинских учреждений.
- офис
- магазин непродовольственных товаров
- аптека
- продовольственный магазин
- салон красоты, парикмахерская
- кафе, ресторан
- медицинский центр
Для внесения полученных изменений в техническую документацию требуется полное соблюдение законной процедуры перестройки и всех предусмотренных санитарных норм и правил. Преобразование коммерческого объекта будет считаться оконченным после получения от приемной комиссии акта о завершении.
Для соблюдения процедуры необходимо предварительное составление технического проекта. Если вся документация будет соответствовать требованиям законодательства, то шанс на получение одобрения от контролирующего органа будет достаточно высоким.
Условия, которым должно соответствовать переоборудование недвижимости:
- точное выполнение всех санитарных норм и строительных правил;
- абсолютное соблюдение требований противопожарной безопасности;
- отсутствие угрозы для здоровья жизни для других лиц.